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初会《经济法》预习考点：土地增值税应纳税额的计算

给大家整理了《经济法基础》的第六章其他税收法律制度——土地增值税法律制度的高频考点之土地增值税的基本内容。希望大家认真备考，更多经济法考点请查看>>>预习考点第六章汇总

第六章《其他税收法律制度》

第五节土地增值税法律制度

考点二土地增值税应纳税额的计算

(一)应纳税额的计算步骤(速算扣除法)

1. 确定扣除项目金额

2. 计算增值额：增值额=房地产转让收入-扣除项目金额

3. 计算增值率：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

4. 确定适用税率和速算扣除系数

5. 计算应纳税额：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

扣除项目金额的确定

A. 房地产开发企业新建房的扣除项目

1. 取得土地使用权所支付的金额

(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;

(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。

2. 房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。

扣除项目金额的确定

3. 房地产开发费用

(1)能分摊且能证明

① 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

②其他房地产开发费用，按规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本)计算的金额之和的5%以内计算扣除。允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)× 5%

(2)不能分摊或不能证明

财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)× 10%

4. 与转让房地产有关的税金

(1)城市维护建设税及教育费附加;

(2)《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。

5. 其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按规定计算的金额之和，加计20%的扣除。加计扣除金额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

B. 房地产开发企业以外的其他企业转让新建房的扣除项目

1. 取得土地使用权所支付的金额

2. 房地产开发成本

3. 房地产开发费用

4. 与转让房地产有关的税金

(1)城市维护建设税及教育费附加、印花税;

C. 旧房及建筑物转让的扣除项目

NO1：按评估价格扣除

(1)旧房及建筑物的评估价格;评估价格=重置成本价×成新度折扣率

(2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用;

(3)转让环节缴纳的税金。

NO2：按购房发票金额计算扣除

(1)按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算的金额;

(2)转让环节缴纳的税金(包括城市维护建设税及教育费附加、印花税、购房时缴纳的契税)。n 货币收入

现金、银行存款、有价证券。

n 实物收入

各种实物形态的收入;一般按照公允价值确认应税收入。

n 其他收入

无形资产收入或具有财产价值的权利;一般按照评估价确认应税收入。

【提示】纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。房地产转让收入的确定应纳税额的计算步骤(速算扣除法)