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注会《税法》知识点预习：土地增值税纳税义务人与征税范围

知识点一、土地增值税纳税义务人与征税范围

一、土地增值税概念：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

二、土地增值税特点：

1.以转让房地产的增值额为计税依据；2.征税面比较广；3.实行超率累进税率；4.实行按次征收。

三、纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。

四、征税范围：

（一）基本征税范围：对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。

征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收。

（二）具体情况判定

1.继承、赠予： （1）继承不征税。

（2）赠予：a属公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；

b非公益性赠予征税。

2.出租不征税：不征税3.房地产抵押（1）抵押期内不征税；

（2）抵押期满： a偿还债务本息收回房地产不征税；

b不能偿还债务，而以房地产抵债，征收土地增值税。

4.房地产交换：单位之间换房，征税；个人之间互换自住房免征。

5.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业暂免征收；将投资联营房地产再转让，征税。投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。

6.合作建房建成后自用不征税；建成后转让征税。

7.企业兼并转让房地产暂免征税。

8.代建房不征税（无权属转移）：不征税9.房地产重新评估不征（无权属转移无收入）：不征税

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