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注册会计师《经济法》预习：商品房买卖合同

第四章 合同法律制度

知识点：商品房买卖合同

（1）有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力。就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

（2）出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。

（3）拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

【解释】在这种情况下，法律更侧重于保护被拆迁人的利益。

（4）商品房买卖合同中解除权行使的情形：

①因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；

②因房屋质量问题严重影响正常居住使用的；

③房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3％的；

④出卖人迟延交房或买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；

⑤约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

（5）在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人在请求解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金：

①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

③故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

④故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

⑤故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

【解释】注意掌握出卖人支付惩罚性赔偿金的几种情形，主要是因为出卖人有欺诈行为。

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