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注册会计师考试辅导：投资性房地产与自用房地产

公允价值模式下的投资性房地产与自用房地产转换处理的差异、原理分析：

1.投资改自用

借：固定资产 　　　贷：投资性房地产成本

借或贷：投资性房地产公允价值变动 　　　借或贷：公允价值变动损益

贷差＝转换日公允价值－转换日账面价值＝转换日公允价值－上年末公允价值＝不超过12个月期间内的涨跌价

2.自用改投资

借：投资性房地产成本 　　　　累计折旧 　　　　固定资产减值准备 　　　　公允价值变动损益（借差） 　　　贷：固定资产 　　　　　资本公积其他资本公积（贷差）

【分析】这是为了防止上市公司虚增利润。上市公司为了维持股票市价，为了不被证监会停牌，经常会有调高利润的动机。自用转投资，转换日的公允价值可能高出账面价值巨大的差额，因为自用房地产可能是、前购建的，当时的市价很低，经过一二十年的涨价，房地产的市价可能翻了好几倍。上市公司完全可能在需要调高利润的时候，把自用房地产转为出租。适当的时候，还可以再把它转换回来，为了堵住这个口子，所以会计准则规定，转换收益不能计入公允价值变动损益，而计入资本公积。

当然，如果企业把这栋楼卖掉，那么原来计入资本公积的差额可以转为收益。比如说，甲企业年末把这栋办公楼卖掉，那么，卖楼的时候要把资本公积万转为其他业务利润。但任何一家企业不可能天天卖楼，所以卖楼的操作空间就很小了。

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