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注册会计师《税法》第七章第三节房地产开发企业土地增值税清算

房地产开发企业土地增值税清算

一、房地产开发企业土地增值税清算单位(提供房地产开发企业土地增值税清算)

(1)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

(2)开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、房地产开发企业土地增值税清算条件

1、纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3)直接转让土地使用权的。

2、主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

2.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。

收入按下列方法和顺序确认：(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、房地产开发企业土地增值税清算扣除项目规定

1.可据实扣除的项目

(1)开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(2)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

(3)房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。

(4)房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。

(5)房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

(6)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

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