北京真账实操会计培训

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营改增后土地增值税计税依据

营改增后，由于原征收营业税的纳税人在计算流转税时由营业税的价内税变为增值税的价外税，所以计税合计计算收入时，需要在计算增值税时先将含税收入换算为不含税收入.针对其他税种如何处理，《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此进行了明确规定："土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入."

《计税依据问题探析》中提到，对于这里的"不含增值税收入"是按发票上体现的不含税销售额还是按销售价款和价外费用减除实际申报的销项税额，存在两种土地增值税收入的计算不同口径.笔者是比较赞同前一种口径的.因为如《计税依据问题探析》中所说，土地增值税的计税收入与契税的计税价格应保持一致.并且在43号文中"不含增值税"与"本次转让缴纳的增值税"确为两种不同的表述.另外，从房地产企业的增值税会计处理来看，按1000万元作为土地增值税的收入口径也比较合理。

根据财政部《关于增值税会计处理的规定》(征求意见稿)的有关规定，增值税一般纳税人在"应交增值税"明细账内设置需设置"销项税额抵减"专栏来记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。

房地产开发企业土地增值税会计处理

房开企业甲2016年5月获取一块土地进行开发，支付土地出让金11100万元(契税等略);2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元，当年支付工程价款含税共11100万元(其中进项税额1100万元)，并取得增值税专用发票认证抵扣;2017年1-10月取得预售收入22200万元并销售完毕;2017年12月，该项目交付入住并向业主办理了房产转移手续.假设除上述业务外，该企业无其他涉税业务.其增值税会计处理如下：

1、取得土地支付土地出让金

借：开发成本 11100

贷：银行存款 11100

2、2016年取得商品房预售收入，并预缴增值税300万元(11100/1.11*0.03)

借：银行存款 11100

贷：预收账款 11100

借：应交税费-预缴增值税 300

贷：银行存款 300

3、房开企业取得支付工程价款

借：开发成本 10000

应交税费-应交增值税(进项税额) 1100

贷：银行存款 11100

4、2017年1-10月取得预售收入并缴纳增值税600万元22200/1.11*0.03

借：银行存款 22200

贷：预收账款 22200

借：应交税费-预缴增值税 600

贷：银行存款 600

5、2017年12月交房，交付房屋并向业主办理产权登记手续，应确认收入，并结转成本

借：预收账款 33300

贷：主营业务收入 30000

应交税费-应交增值税(销项税额) 3300

借：开发产品 21100

贷：开发成本 21100

借：主营业务成本 20000

应交税费-应交增值税(销项税额抵减) 1100

贷：开发产品 21100

6、2017年12月转出未交增值税(应交增值税=3300-1100-1100=1100万元)

借：应交税费-转出未交增值税 1100

贷：应交税费-未交增值税 1100

7、次月申报缴纳增值税，抵减已预缴900万元

借：应交税费-未交增值税 900

贷：应交税费-预缴增值税 900

借：应交税费-未交增值税 200

贷：银行存款 200

营改增后土地增值税计税依据是什么?根据小编老师阐述的观点，纳税人在计算流转税时由营业税的价内税变为增值税的价外税，但是土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入.关于土地增值税的计税处理意见都在上文中，大家感兴趣的可以来本网站进行咨询，这里有专业的会计老师指导你学习的。

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