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房地产行业税务稽查

偷税方法汇总及需要重点关注的风险点

一、营业税

偷税方法汇总

（一）取得商品房销售收入长期挂“预收账款”，或“应付账款”“其他应付账款”等科目，不按规定申报缴纳营业税。

这是近年来对房地产开发企业税收检查工作中发现的主要问题主要分4种情况说明。

【案例一】：济南市地税局2001年查处的某房地产开发公司涉税案。将预收的售房款10460万元，以集团公司或其他单位往来款的名义记入“应付账款--xx单位”科目，少申报缴纳营业税税款523万元。

【案例二】：青岛市某有经贸经营权的房地产企业,将商品房售于某企业,价值2000万元,为逃避纳税,双方又签订了一份虚假的钢材购销合同,将收取的购房款暂以预收材料订金的形式列“应付账款”科目，偷逃税款。

延迟收入的入账时间。一是开发公司所属的售楼中心，房地产公司的售楼中心日常售房收入，除部分上缴财务入账外，其他收入沉淀在售楼中心,存在隐匿收入偷漏税收的问题；二是对房地产企业采取委托其他单位销售房屋的，应重点检查房地产项目的预售款或销售款是否长期挂在受托方账户或转移挪作他用,三是检查是否存在以总收入扣除代销、包销手续费以后的差价作为营业税计税依据等问题。

（二）向购房者收取的住房按揭贷款收入，记入“短期借款”、“其他应付账款”科目，不申报纳税。

（1）银行按揭的步骤

目前，在房地产销售过程中大多采用购房者向银行按揭的方式，*9步签合同，交首付款；第二步向银行办理按揭手续；第三银行按揭款到账并核算。

（3）逃税方法

部分企业为了达到延期缴纳税款的目的，不按会计制度规定将银行按揭购房款转入“经营收入”或“预收账款”科目申报缴纳有关税金，【主要以下三种情况】：

*9种情况：将有关的收入以“银行贷款”的名义转入“短期借款”、“长期借款”科目。通过银行过渡账户集中转账，给人造成贷款的假象，比较隐蔽。

第三种情况：以“虚假按揭”为由将取得银行按揭购房款转入“短期借款”或“其他应付款”科目长期挂账不申报纳税。

（三）价外收费和代收费用不按规定合并收入申报缴纳营业税

随着人们生活质量和要求的不断提高，房地产开发企业对开发建设的商品房大都新增了附属功能，如装修、有线电视、管道煤气、集中供热、防盗门（网）安装等；房地产开发商大都将此作为提高商品房身价，档次的标志；是营销策划的一种促销手段，公用事业部门为了提高经济效益等原因，常要以开发商的名义办理一切开户手续。

（2）费用收取方式。为了达到少缴税款的目的，大部分房地产公司均采取在房价以外单独计价的方式，一是自收；二是委托其下属的建筑公司、物业公司等单位收取，代理结算。

（3）会计处理方法

一是有的企业将随同房价一起收取的有线电视开户费、管道煤气开户费、集中供热热源及管网建设费等全部转入“其他应付（收）款-代收代垫费用”科目内，与相关支出项目相互冲销；

二是将相关支出记入工程施工成本，收取的上述费用直接冲减开发成本；

三是委托其下属的建筑公司、物业公司等单位收取，代理结算，收支节余长期挂账，形成内部往来。

（四）取得以房顶债等非货币性经济利益不按规定结转经营收入，申报缴纳税款（视同销售问题）。

*9种情况：是以商品房坐抵施工劳务，共同偷逃税行为（相当于施工企业与开发企业联合建房开发形式）。房地产开发公司把部分商品房的销（预）售权委托给建安施工企业，或者是开发公司买房，建筑公司负责收款，收了房款再直接支付外欠建筑材料款，相互不作账务处理，从而使开发、施工双方都达到偷逃税目的。这种偷逃税手段主要房地产公司利用主管税务机关对其开发项目资料掌握不完整和有关部门办理房屋产权证明不需要发票的漏洞。

第二种情况：由于房地产开发工期长，资金需求大，产品销售资金回笼慢，确因无力支付工程款等原因，部分房地产公司采取商品房抵顶工程施工欠款、土地征用费等开发费用，账务处理方面房地产公司一般是将“应付账款--xx单位”与“开发成本”科目对冲。

第三种情况：以转移债务的形式取得收益（以非房地产公司基本建设投资为主，房地产公司一般属项目开发不成功）

【案例-】：济南虹泰公司转让在建项目，未按规定缴纳营业税274万元、城建税19万元、教育费附加8万元、企业所得税431万元。

2000年1月，虹泰公司与机电城签订土地租赁协议，计划利用原机电城的立项报告筹建“在建项目”，并分别与中铁十四局、中铁建厂局二处、省建设建工集团公司、四建集团公司等施工企业签订施工协议。截止2001年12月已完成“在建项目”投资46073095.64元，其中：前期费用 2450386.62元、土建完工量43622709.02元。2001年12月以另一公司的名义与省商业集团签订联营协议，约定双方以现金入股的方式成立物流公司，继续筹资开发建设“在建项目”工程。对虹泰公司“在建项目”的前期投入费用由银座物流公司支付，其中：前期开发费双方约定为2000万元、应付未付的工程款“由联营公司按审计结果并经双方协商一致后据实支付给圣洋水产公司”，协议生效后，物流公司又分别与原施工单位签订施工协议，并承诺支付原公司的应付未付工程款。

第四种情况：拆迁偿还面积不按规定申报缴纳营业税

房地产开发企业在开发商品房过程中，应对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还），在具体办理“安置”或“偿还”时，根据被拆迁房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换，按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法。按照现行税收政策规定，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，应按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对收取还建房的差价款、超安费等应合并经营收入计征营业税。经检查发现，目前房地产公司对对偿还面积与拆迁面积相等的部分绝大部分不申报纳税，对收取的还建房屋差价款、超安费等有的直接冲减开发成本，有的长期挂往来科目不申报缴纳营业税和企业界所得税。（从事旧城改造、城乡结合部）

【案例】：某房地产公司1995-2001年在办理新建小区、旧城改造时，对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户，截止 2001年末，安置拆迁户18.9万平方米，其中：偿还拆迁面积17万平方米，同类房屋成本价为461.23元/平方米，总成本为7875万元;收取的产权调换差价收入2229万元,其中:700万元直接冲减“开发成本”、1529万元列往来科目；收取超面积安置费231万元直接冲减开发成本，根据国税函发{1995}549号文件规定，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋成本价核定计征营业税，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分、收取的产权调换收入、超面积安置费，应分别按照同类住宅房屋成本价和实际收取的收入征收“转让、销售不动产”营业税，应缴营业税516.7万元，未申报缴纳。

第五种情况：捐赠、职工福利、公司领导层分配住房等未按视同销售计提税金。

（五）隐匿经营收入偷逃税款（多行开户、或者利用个人储蓄存款账户、发票管理等）

隐匿经营收入是房地产公司最常用的偷逃税一种手段，采取的方法有以下三种情况：

*9种情况：一个公司设置两套账、账外账（也称小金库），也有的企业采用一个开发项目一套账、或设立多个二级独立核算单位（有的注册登记负责人营业执照但不办理税务登记，有的是内设职能部门），单个项目经营账簿、或非独立核算单位的经营账簿往往不与公司总账合并，隐匿经营收入；

第二种情况：将收取的售房款直接转入关联单位。

第三种情况：将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套设施对外出售不计收入。

（六）利用合作建房、联合开发减少纳税环节偷逃税款

营业税需要重点关注的风险点

w1.开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

w2.收取广告位使用费是否按规定缴纳营业税。

w3.房地产开发企业采用免租的经营策略出租时纳税是否正确。

w4.以不动产、土地使用权投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按“租赁业”申报营业税。

w5.采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。

w6.在销售不动产过程中收取的价外费用如天然气（煤气）管道开户费、有线电视开户费等有否申报纳税。

w7.开发商转让无形资产、销售不动产时，如果将折扣额另开发票的，是否从营业额中减除。

w8.因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税。

w9.纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

w10.银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。

w11.以房换地的，是否视同销售不动产申报纳税。

w12.以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

w13.将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。

w14.以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。补偿面积和拆迁面积相等的部分按成本价征收营业税；补偿面积超过拆迁面积的部分，按实际取得的价款征税。

w15.单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。

w16.采用“还本”方式销售商品房时，有无扣除“还本”支出后再申报纳税的错误现象。

w17.以“购房回租”形式销售房屋是否申报纳税

w18.纳税人是否将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款，有无分别按照“销售不动产”和“建筑业”纳税的错误现象。

19.查看售房代理协议，审查委托、销售双方是否履行协议并及时结转收入。

w20.收取的炒“楼花”者的房产更名费是否作为收入申报纳税。

w21.企业现售房收取的房款在直接记入“主营业务收入”科目的同时是否申报纳税。

22.房地产开发企业一般不适用财税字[2003]16号文第二十条：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”

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