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房地产企业偷逃税的主要手段(二)

房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税，且税率不同；对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；对内资房地产企业开征城市维护建设税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；对内资企业征收耕地占用税，而对外资企业不征收。此外，我国还对外资企业实行了全面的所得税优惠政策，使得外资房地产企业的税收负担过轻。所有这些都加剧了内外资企业之间的不平等竞争。一些内资企业为了钻政策的空子，达到少交税的目的，将公司注册为外资企业。这种“假外资真内资”的现象并不少见。

三、房地产企业偷逃税收的原因分析

房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及税（费）种类多达十几个，其中偷逃税比例较高的税种都集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。究其根源主要有以下几方面原因：

（一）我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，同时也为房地产开发企业偷逃税提供了可能。房地产市场的税制结构不合理。在房地产业目前的链条中，从土地使用权的取得到房地产的开发、转让、持有等诸环节涉及的税种有12个。由于涉及的税种多，且各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和计算过程有点让内行记不住，外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。首先，房地产市场的税费多，负担重，使企业税负重，增加了建房成本，让部分房地产企业偷起税来“理直气壮”。其次，房地产开发阶段税费少、税负轻，而流通环节税费多、税负重，这种税制结构更进一步鼓励了房地产企业投机，致使逃税现象严重。此外，内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争，也使得内、外资房产企业的偷税手段更复杂、更隐蔽。

（二）房地产开发企业具有较复杂的社会背景，成为房地产开发企业偷逃税收的有利条件和逃避打击的保护伞。目前房地产开发企业大致可分为两类，一类是职能部门下设的“三产”或“集体”企业，利用部门优势从事房地产业开发；另一类是一部分下海经商的能人和部分具有一定社会背景和社会活动能力的人，组建了有限责任公司（有的实际就是一个人的股份，实为个体老板），他们与政府及相关职能部门有着千丝万缕的联系，或具有很强的活动能力，才能在项目立项、融资、开发、销售等多环节中闯关成功。因此，为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，他们利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管，抓住税收监管的空档和漏洞以及对偷逃税的处罚不力等因素，采取各种复杂隐秘的手段，千方百计偷逃国家税收。同时，由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源，而且能为地方政府树立良好的社会形象，在短期利益驱动下，地方政府或多或少地对房地产企业进行干预，无形中为房地产企业偷逃税款充当了“保护伞”。如有的地方政府为加快城市建设，减轻财政支出压力，在招标的房地产开发项目中附加配套开发建设项目，并越权做出税收减免承诺，要求税务部门提供税收优惠，或擅自扩大税收优惠政策享受的范围，严重损害了税法的权威性和严肃性。

（三）房地产开发的环节过多、时间过长，为房地产开发企业偷逃税提供了可能。从房地产开发企业业务流程看，一个合法的房地产开发企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划和施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已经发生了部分开发成本及费用，但这些成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的。税务部门在房地产开发企业开发产品事后才能介入管理，因而不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。加上目前现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业利用其产品开发周期较长或先后滚动开发的行业特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，使得房地产行业成了偷逃税的重灾区。

（四）税务机关对房地产企业涉税违法行为打击力度不够，监管不力，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次，税务部门的税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。不少开发商往往是一个楼盘还没有卖完，没有等到结算，就用卖房款去开发另一个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。还有的开发商拿到一个项目成立一个公司，等这个项目完成后立即注销旧公司成立新公司，利用“注旧办新”的方式偷逃税款。再次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低。偷逃税成本低廉是造成该行业纳税人屡查屡犯，屡教不改的重要原因。

四、防范和治理房地产企业偷逃税的对策

为加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度，国家税务总局近年来连续出台相关政策，如国税发[2003]83号《关于房地产开发企业所得税问题的通知》、国税发[2004]100号《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》、国税发[2005]82号《关于进一步加强房地产税收管理的通知》和国税发[2006]31号文件。这些文件明确规定加强房地产开发企业的税收征管。各级地税稽查部门也加紧了对房地产企业的专项检查，但要根本上解决房地产行业偷逃税问题，除加强税收征管，加大查处力度外，关键是要加快税制改革，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。

（一）全面构建实施房地产税收一体化征管体系，实现房地产行业各税种的系统控管，从征管环节防止房地产业税收流失

从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地产企业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。由于涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，通过实施房地产税收一体化征管体系，可以强化房地产税收诸税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。强化房地产税收一体化管理，重点应采取以下五个方面的措施：

一是税务部门要与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。

二是统一执行房地产交易企业所得税和土地增值税的预缴制度，对所有的房地产交易收入在缴纳营业税时，一律先预征企业所得税和土地增值税，直至项目销售完毕进行结算后再对其进行清算，多退少补。

三是改进税收征管手段，提高管理效率。加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度，提高建安企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产企业利用假合

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