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某房地产公司应缴未缴营业税、个人所得税稽查案(一)

北京AA房地产开发有限公司案于2009年1月9日立案， 2009年1月16日开始检查，检查期间2005年12月1日至2008年11月30日。

一、 案件背景情况

（一）自然情况

北京市AA房地产开发有限公司成立于某年某月某日，注册资金E亿元人民币，经济性质为其他有限责任公司，法人代表XXX.经营范围：房地产开发。注册地点：北京市WW区。

其前身为北京市AB房地产开发中心，AB中心是北京市WW城市建设综合开发公司分立出并新设立的，成立于2005年12月1日。2006年1月18日，WW区国资委与AA企业股份有限公司（简称AA股份公司）签订了关于AB中心的产权转让协议：至此，WW区国资委出资8000万元，占股40%，AA股份公司出资12000万元，占股60%.AB中心也因此变更注册登记，更名为北京市AA房地产开发有限公司。

（二）项目情况

该公司开发的项目有：A1、A2、A3、A4。

1、A2项目（SSS三期）

项目位于WW区SSS，占地面积12，488.85平方米，包括商业用房和住宅两部分，总可售面积16，838平方米，其中住宅可售面积13，258平方米，商业可售面积3，580平方米。该项目于07年2月开工，2008年竣工。从2007年开始预售。

（1）住宅部分销售情况

住宅共242套，截至2008年12月住宅部分已全部销售完毕，房款陆续在07、08年收到，房款总额22，723万元。

（2）商业部分销售情况

商业部分，共22套。截止2008年12月商业部分已销售12套，房款陆续在07、08年收到，房款总额4，523万元。

2、A3三期（KKK三期，即KKKT）

位于WW区LLL地区，包括商业用房、车位和住宅三部分，总可售面积112，502平方米，其中住宅可售面积74，343平方米，商业可售面积19，374平方米，车位可售面积18，785平方米。该项目于08年3月开工，从2008年9月开始预售，截至2008年12月只销售住宅部分。

（1）住宅部分销售情况

住宅共869套，截至2008年12月住宅部分已销售60套，房款在08年收到，房款总额5，408万元。

（2）商业及车位部分销售情况

商业部分，共80套，车位406个。截止2008年12月商业及车位部分均未销售。

3、A1（LLL地区YYY17号楼）

位于WW区LLL地区。包括商业用房和住宅、车位三部分，总可售面积为53，801.13平方米，其中车位可售面积4，983.53平方米；住宅部分可售面积45，513.17平方米；商业部分可售面积3，304.43平方米。2007年竣工。从2006年开始预售。

（1）住宅部分销售情况

住宅共300套，截至2008年12月住宅部分已全部销售完毕，房款陆续在06、07、08年收到，房款总额76，489万元。

（2）商业部分销售情况

地上一层为商业，共9套。截止2008年12月商业部分已全部销售完毕，房款陆续在07、08年收到，房款总额3，582万元。

（3）车位部分销售情况

地下一层为车位，共120个。截止2008年12月车位部分已全部销售完毕，车位款陆续在07、08年收到，总额1，830万元。

（三）纳税情况

该公司2006年1月至2008年11月缴纳营业税56，244，247.30元，房产税2，252，285.16元，城镇土地使用税1，853，751.12元，企业所得税111，389，145.80元，个人所得税3，859，709.56元。

二、 违法事实及处理依据

（一）违法事实

该企业检查期间内未接受过税务机关的检查。该企业在地税缴纳的主要税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、印花税。

1、营业税的检查情况

该公司营业收入主要有售房收入、售房定金、场地费收入组成，分别在其他应付款－诚意金、预收帐款、其他业务收入、营业外收入科目反映，适用税率

通过检查预收帐款、其他应付款、其他业务收入、营业外收入等科目明细帐，该公司2006年1月1日至2006年12月31日应税收入合计434，182，547.26元，应缴纳营业税214，709，127.36元，已缴纳营业税21，703，127.36元，少缴纳营业税6，000.00元；2007年1月1日至2007年12月31日应税收入合计635，252，437.00元，应缴纳营业税31，762，621.85元，已缴纳营业税31，331，095.39元，少缴纳营业税431，526.46元；2008年1月1日至2008年11月30日应税收入合计65，349，624.00元，应缴纳营业税3，267，481.20元，已缴纳营业税3，210，024.55元，少缴纳营业税57，456.65元。

该公司2006年1月至2008年11月30日应税收入合计1，134，784，608.26元，应缴纳营业税56，739，230.41元，已缴纳营业税56，244，247.3元，少缴纳营业税494，983.11元。

2、城市建设维护税及其附加

该公司2006年1月至2008年11月30日应缴纳营业税56，739，230.41元，公司所在地城建税适用税率为7%，应缴纳城市建设维护税3，971，746.13元，已缴纳城市建设维护税3，937，097.31元，少缴纳城市建设维护税34，648.82元；

该公司2006年1月至2008年11月30日营业税56，739，230.41元，教育费附加费率为3%，应缴纳教育费附加1，702，176.91元，已缴纳教育费附加1，687，327.42元，少缴纳教育费附加14，849.49元。

3、房产税

该公司房产税主要由：自建自用办公楼、项目样板间、售楼处构成，地下车库只进行了销售。

（1）办公楼检查情况

该公司的办公场所为自建办公楼自用，原值记入“固定资产-房屋类”科目，房产原值134，064，591.7元，2007年应缴纳房产税1，126，142.57元，已缴纳房产税1，126，142.57元；2008年应缴纳房产税1，126，142.57元，已缴纳房产税1，126，142.57元。暂未发现问题。

（2）样板间检查情况

检查组在对开发成本科目检查时发现，有样板间的装修成本在账簿上体现，记入预付帐款科目。经核实，该公司在项目销售期间使用样板间，没有按照规定缴纳房产税。按照A1项目的整体投资额406，934，712.41元，总建筑面积53801.13平米，计算出该项目平均建筑成本7，563.68元。ABA1项目，以可售房屋作为样板间，共有三个：1-1901建筑面积161.37平方米，房间房产原值合计1，220，551.59元，使用4个月；1-1902建筑面积115.31平方米，房间房产原值合计872，168.33元，使用5个月；1-1905房间建筑面积161.42平方米，房产原值合计1，220，929.77元，使用5个月；三个样板间合计应缴未缴房产税10，743.39元。

（3）售楼处检查情况

经核实，该公司在检查期二个项目前后使用同一售楼处，未缴纳房产税，经计算，售楼处面积1215.02平方米，成本每平方米1945.88元，A

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