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房产转让税收筹划有方

税收筹划需要正确地理解和运用税收政策，否则，不仅不能达到筹划目的，反而可能给纳税人带来税收风险，并增加筹划成本

转让案例再分析甲公司是内资有限责任公司，经营酒店业务且每年盈利；乙公司也是内资有限责任公司，欲购买甲公司的一栋房产，准备将来也用于经营酒店业务。该房产净值价2000万元，双方交易公允价为2500万元。在交易过程中，如何使双方税负及所承担的法律风险最低？

有筹划方案认为，乙公司通过股权转让形式，以2500万元的价格获得甲公司全部股权；或者，甲公司直接将该房产以2500万元的价格出售并过户给乙公司，都是不应采纳的方式。如果采用资本运作方式进行，可获得更好的结果。这种交易方案分两步走。

*9步：甲公司以评估价格为2500万元的房产进行投资，成立新的全资丙公司，也从事酒店经营业务，注册资本1000万元，其中，甲公司房产以700万元出资（该房产只作价700万元，其余1800万元为资本公积），再以300万元现金出资给丙公司，后者成立后办理该房产从甲至丙的过户手续。

交易*9步的税负分析：甲公司用非货币形式资产（房产）投资全资子公司丙，不需缴纳营业税和土地增值税；甲公司以房产对外投资产生的收益，应纳税所得额为500万元。在不超过5个纳税年度内平均分摊，可延迟缴纳企业所得税；甲公司与丙公司是母公司与全资子公司关系，所以该房产从甲公司过户到丙公司名下，后者不需缴纳契税。

第二步：完成房产过户手续后，甲公司将其在丙公司全部股份，以2800万元转让给乙公司。

交易第二步的税负分析：甲公司和乙公司采取股权转让交易形式不需缴营业税，且在股权转让交易中，各公司都无资产增值或减值，所以都不需缴纳所得税。

值得商榷的问题针对以上筹划中的政策运用，有以下问题值得商榷：甲公司用房产投资成立全资子公司丙，是否不需缴纳营业税？

该方案根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定，认为“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。但是，甲公司以评估价2500万元房产投资，实际登记注册为股本的金额只有700万元，其余1800万元为溢价资本公积。

企业这种以部分不动产价值投资注册的情况是否符合免征营业税规定？其实并不符合。因为公司法规定，有限责任公司是以其注册资本承担有限风险的，甲公司投资的不动产中，有1800万元大部分不“共同承担投资风险”。而且，在公司注册成立时，除上市公司发行股票外，投资者不应形成溢价资本公积，丙公司的1800万元溢价资本公积，实际为甲公司的一项债权，非股权投资资本金额。

甲公司投资收益500万元，是否可以全部递延缴纳所得税？

同理，甲公司以房产投资产生的500万元投资收益，应按700万元和1800万元划分，700万元注册资本的部分增值140万元（500x700÷2500）可视为投资所得。根据《国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》规定，如果该项所得超过甲公司当年应纳税所得额50％，可递延纳税，否则也不能递延纳税。但是，1800万元部分增值所得360万元，应视为非股权投资支付所得，应在当年缴纳所得税，不能在5年内递延纳税。

房产从甲公司过户到丙公司名下，丙公司是否不需缴纳契税？

该方案认为，根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。但是，甲公司将不动产投资成立子公司行为，实际不属于“企业改制重组”。

所谓企业改制重组，应是企业在改制中的资产重组行为，包括企业分立、机构之间的合并、整体资产转让、整体资产置换等行为，其中必然涉及资产的重新划转配置。企业正常投资行为既不属于“改制重组过程”，也不会存在资产“无偿划转”，所以，甲公司将部分不动产投资注册中的房屋权属改变行为，承受企业丙公司不能免征契税。在实际契税征收中，财税部门对不动产投资行为，也是这样贯彻执行政策的。

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