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房产自用或出租折旧扣除不相同

某房地产开发公司执行新《企业会计准则》。2010年9月，该公司将其自行开发的一处商品房临时转为自用办公用房，该商品房开发成本为1200万元，预计使用年限为50年（残值忽略不计）。2010年12月，该公司按1500万元的市场价格将该商品房对外销售，其自用期间所计提的折旧为6万元（1200÷50÷12x3），在企业所得税税前进行了申报扣除。近日，当地主管税务机关的税务人员在对该公司财务报表及资产账实审核比对后指出，上述商品房的折旧费用不能在税前扣除，要求该公司的财务人员重新进行纳税申报。该公司的财务人员对此不解，要求税务人员予以具体解释说明。

企业所得税的处理

对企业所得税而言，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）*9条第（三）款规定，除将资产转移至境外以外，企业改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营），由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。因而，本例中，该企业将其开发产品用于自用或出租无需视同销售确认收入。

由于自产产品转为固定资产不再视同销售，为避免房地产开发企业利用固定资产折旧避税，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十四条规定，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。因而，本例中该企业按照会计制度的规定计提折旧费不能在税前扣除，其资产计税基础仍为1200万元。

出租与自用计提折旧的不同处理

根据《企业会计准则第4号--固定资产》、《企业会计准则第3号--投资性房地产》（财会[2006]3号）的规定，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的作为固定资产核算的房地产，包括自身用于生产经营的自用房地产和用于赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的投资性房地产。对房地产开发企业自用房地产与作为经营如出租使用的投资性房地产在折旧计提上应作如下区分：

在对投资性房地产折旧的计提上，根据《企业会计准则第21号--租赁（2006）》第二十八条规定，对于房地产开发企业用于出租而将其开发产品转为投资性房地产的，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧。由于投资性房地产存在成本和公允价值两种计量模式，对采用成本模式计量的房地产，从会计准则的要求而言，仍应当按照固定资产的有关规定计提折旧，而采用公允价值计量的投资性房地产，不计提折旧，而是以资产负债表日的公允价值计量。但从税收的角度而言，无论投资性房地产采用何种计量模式，均可按新《企业所得税法》及其实施条例关于折旧计提规定予以税前扣除，区分房地产开发商品的自用情形，其折旧的计提不受上述开发产品自用累计未超过12个月又销售的限制性规定。

自用与出租其他税种的涉税处理

对营业税而言，上述自用行为，也不属于《营业税暂行条例实施细则》第五条所界定的视同销售行为，无需申报缴纳营业税；如果将上述房产出租则应按“服务业--租赁业”税目缴纳营业税。

对土地增值税而言，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时，不扣除相应的成本和费用。

对房产税和城镇土地使用税而言，《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策问题的通知》（国税发[2003]89号）规定，房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

这里需要说明的是，本文所涉及的主要是对房地产开发企业作为存货核算的房屋开发产品，在正式出售前临时转入固定资产用于自用的行为，其折旧计提的限定也是一种阶段性的限制，也就是说，一旦其自用行为实际使用时间累计超过12个月又销售的或继续用于企业自用，则可以在税前扣除其按税法规定计提的折旧。

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