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物业管理领域ERP应用指南

物业管理企业应用ＥＲＰ的原则

ERP作为先进的企业管理思想和手段，它能将分散在各部门的系统完整地集成到一起，改善对客户的服务，为物业管理行业提供全面的解决方案。物业管理企业应用ERP系统应遵循的原则：

1．可扩展性原则

能够实现功能模块化管理，未来增加的各功能模块可以无缝挂接，有利于用户集成已有和新增软件应用资源，保护用户投资的长期可持续利用，不会因为新系统的建设而过时。能与各类业务系统集成，如财务凭证软件、一卡通系统。

2．具有战略性

总体上立足于高起点、高标准、高效益要求，扩展原有传统的管理模式，融入科学的管理思想与管理模式，建立一种支持现代管理模式并兼容传统管理模式的系统。充分利用Internet资源，支持移动办公，跨时空地进行业务处理。支持项目增加，多期、多项目、跨地域的业务集中处理，管理者能适时了解任意下属单位的业务情况。

3．企业规模适应性原则

ERP的选型与应用企业的规模适应性有着密不可分的联系，一个大型物业集团企业采用仅能满足中小物业企业管理需求的软件系统，不但在应用中无法实现所需的管理需求，而且在未来的信息化建设中面临再次选型和承担高昂的软件系统转换成本问题。

对软件提供商来讲，物业管理企业规模的大小，会极大的影响ERP实施、服务和维护等多方面的成本。如果片面地压低提供商的价格会影响他们为自己未来提供服务的水平。因此，物业管理企业要根据自己的规模大小选择最适合自己的“物美价廉”的产品。

4．安全性及授权机制

系统安全性问题是实施ERP系统过程中必须重点考虑的。涉及到客户资料与财务收费、客户服务、经营管理等重要信息，安全性非常重要。从系统角度，加强对服务器端的安全维护，安装防病毒、防火墙软件，关闭端口，防止入侵。最重要是制定完备的数据备份机制，进行数据备份。

从软件角度，必须提供完善的权限机制，权限控制机制能详细到对各小区，各会所为单位的各功能模块进行用户授权，能对重要操作进行日志跟踪记录，保证“事前审批、事中控制、事后审计分析”，以提高内部使用的信息安全性。

5．实用性原则

从资源角度来讲，必须充分利用物业公司已有的软、硬件及网络资源，系统功能紧密结合物业管理特点，以需求为导向，切合实际，操作简便，达到“实用、简单、好用、耐用”的要求。

物业管理企业ＥＲＰ可实现的功能

ERP的应用不但给物业管理企业带来信息化的高效和便捷，更重要的是给企业带来的先进的管理理念。物业管理企业的ERP系统可以实现以下功能：

1．房产管理

保证物业管理在前期入住、竣工验收、变更交接等工作过程中房产信息的完整性，并支持不同物业公司对不同类型物业以及多个项目的集中管理。

2．决策支持

用于各项专业工作的动态反馈、领导查询和统计分析，通过历史数据和当前工作的对比分析，为高层管理人员提供决策支持。

3．财务管理

实现对多种货币和汇率、多种收费项目和标准、多种付款方式和周期的管理以及水、电等能源消耗情况的动态监控，并支持多种运作类型的物业公司的财务管理和多个项目的远程监控。

4．采购供应

实现日常采购或供应的预算管理、采购商品质量管理、日常维护和维修成本的监控，支持物业公司跨区域、跨物业类型管理多个项目的集中采购和供应。

5．质量管理

实现对质量管理体系的建立、修订、执行过程的动态管理，以及和其他专业管理工作的紧密结合，把质量管理的思想落实到物业公司日常管理的各个环节中。

6．客户服务

实现对多个物业项目客户服务工作的集中管理、对客户服务需求的动态响应和质量监督，*5限度地提高客户满意度。

7．经营管理

实现与客户服务、财务管理、采购供应等子系统的衔接，支持物业公司开展多种经营，增加利润增长点。

8．作业管理

实现各项作业过程的专业化和标准化，建立支援管理数据库，支持物业公司用很少的专业人员管理多个项目，*5限度地降低人员成本。

9．行政管理

在物业公司取消手工报表、实现办公自动化，同时支持物业公司对异地项目的网络化管理。

10．人事管理

实现物业管理岗位设置、业务划分、职责描述、作业指导、技能培训、业绩考核等工作的标准化，支持对多个项目的员工出勤以及工作安排的动态管理。

物业管理企业ＥＲＰ实现方案

物业企业的ERP应用是全面的应用，只有个人的单机应用或只有独立部门的应用还不能称之为全面的应用。ERP的应用是覆盖企业内部办公、信息交流、知识共享、业务流程管理、领导决策支持以及能与外部进行信息沟通的整个系统。物业管理企业ERP系统的实现方案：

1．软件设计思想

物业管理的特点是地域分散，却需要对各下属单位进行统一集中管理。在ERP系统设计上，不能只按单一下属单位的管理模式进行设计，必须按多个下属单位既能独立管理，更能统一集中管理的集团管理模式设计。单一下属单位管理模式设计思想，能解决下属单位的日常业务操作，使工作效率提高，但不能解决统一监管、辅助决策。集团管理模式设计思想，既能解决下属单位独立的日常业务操作，更能远程管理，控制各下属单位管理标准，监督执行情况，对各下属单位业务数据进行对比、分析，集中统一处理。使管理在业务上不再受时空限制，彻底实现远程监管，辅助决策。

2．技术实现

物业管理地域分散的现实，决定必须采用先进技术手段开发软件系统，使各管理单位互联互通。当项目规模大，分多期交房，由于距离远，各小区之间不可能通过局域网联通，也不可能都采用专线联通。*4的模式是软件系统采用目前*8进的B/S模式开发软件，使用者只要电脑能上网，具有系统相应权限就能使用，实践证明，B/S模式使物业软件从单机、局域网版跨越到互联网版，使管理在技术上不再受时空限制，软件系统真正成为管理决策软件，而不只是操作软件。

物业管理企业ＥＲＰ实现目标

面对今天日趋复杂和激烈的市场竞争，尤其是信息技术迅猛发展的浪潮，物业管理公司原有的经营战略、管理模式和组织结构正面临严峻的挑战。如今,物业公司机遇与挑战并存，企业必须重新审视和部署自己的竞争战略和管理体系，必须在与其他企业的协作中构建和发展企业的核心竞争力，以新的思维、管理思想、信息技术，追求和获取企业*5价值。物业管理企业ERP系统的实现目标：

1．实现物业全面信息化管理，提高管理效率，保证管理水平。从基层员工的角度看，提高了工作效率，客户满意度提高；从中层管理者角度看，能制定业务标准，能监控下级工作情况；从高层决策者角度看，能及时掌握、分析公司运营情况，辅助决策。

2．公司各部门与各管理小区之间实现了信息共享，互联互通模式，彻底解决了各管理小区地域分散，信息难以集中处理的难题。各类业务数据分散采集，集中统一处理。只要具有相应权限，使用者可以在任何时间、地域处理业务，不再受时空限制，完全对各类核心业务进行信息化管理。

3．不仅在公司内部管理实现信息化，对住户的服务也实现信息化管理模式。例如可以通过外网向客户发布服务信息，当节假日时，系统会自动拨打住户电话，播放公司祝福语音。提供更多的服务途径，提高物业服务水平，提升客户满意度。

今后，互联网与ERP相结合的e-ERP系统将会是物业管理ERP的发展趋势，它提供了用户通过浏览器来操作ERP系统的方式，而不用受到企业内部网的局限。

e-ERP系统应用到物业管理领域，通过与写字楼或社区的电子商务网站结合，将给物业管理和客户服务提供新的手段：客户通过互联网了解企业的服务项目、内容、价格，通过在线的方式向物业公司提出服务申请；物业公司通过ERP系统下达工作指令、采购计划；通过互联网完成集中采购和支付；采用网上支付的方式为客户提供服务等。通过互联网，可以将服务商、供应商、客户三方紧密联系起来，而ERP系统的应用又优化了企业的内部流程、降低了管理成本，加快了服务响应速度，提高了服务质量。

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