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税务师涉税服务实务高频考点：土地增值税纳税申报和审核

1.转让房地产收入审核要点

2.扣除项目金额审核要点

3.房地产开发企业销售其开发产品

【考频分析】

考频：★★★

复习程度：理解掌握本考点。本考点属于单选题、多选题、简单题的常设考点。

【高频考点】

土地增值税纳税审核和纳税申报

计税依据：转让房地产所取得的增值额。

增值额＝收入额－规定的扣除项目金额

1.转让房地产收入审核要点。

应税收入审核时注意：有无分解收入、隐瞒收入、收入不及时入账以及成交价格明显偏低的问题。

2.扣除项目金额审核要点。

主要针对从事房地产开发纳税人销售新房及建筑物需要扣除的项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）房地产开发成本；

（3）房地产开发费用；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部确定的其他扣除项目。

主要针对非从事房地产开发的纳税人销售旧房及建筑物需要扣除的项目：

（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费；

（2）旧房及建筑物的评估价格；

（3）在转让环节缴纳的税金。

3.房地产开发企业销售其开发产品。

（1）取得土地使用权所支付的金额。

包括地价款，有关费用和税金（如契税）。

（2）房地产开发成本。

包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（3）房地产开发费用。

房地产开发费用的两种扣除方式：

①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：

允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）x5％以内

a.第14行利息支出据实填写。

第15行其他房地产开发费用填写：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x5％以内。

②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的：

允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）x10％以内。

a.第14行利息支出填写：0

b.第15行其他房地产开发费用填写：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x10％以内

【提示】

土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至房地产开发费用中计算扣除。

房地产开发费用：

①2种扣除方式；

②比例（与销售收入比例匹配）；

③无论账务如何处理，利息支出在房地产开发费用中扣除。

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