王树京建筑实务精讲

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一建《建设工程法规及相关知识》考点：抵押权的规定

一、抵押权

(一)抵押的法律概念

按照《担保法》、《物权法》的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占 有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产 折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。其中，债务人或者第三人称为抵押人，债 权人称为抵押权人。

(二)抵押物

债务人或者第三人提供担保的财产为抵押物。由于抵押物是不转移其占有的，因此能 够成为抵押物的财产必须具备一定的条件。这类财产轻易不会灭失，其所有权的转移应当 经过一定的程序。

债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： (1)建筑物和其他土地附着物; (2)建设用地使用权;(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营 权;(4)生产设备、原材料、半成品、产品; (5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(6)交通运输工具;(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

下列财产不得抵押：(1)土地所有权;(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(5)依法被查封、扣押、监管的财产;(6)依法不得抵押的其他财产。

当事人以下列财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立：(1)建筑物和其他土地附着物;(2)建设用地使用权;(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(4)正在建造的建筑物。当事人以下列财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人： (1)生产设备、原材料、半成品、产 品;(2)交通运输工具;(3)正在建造的船舶、航空器。

办理抵押物登记，应当向登记部门提供主合同、抵押合同、抵押物的所有权或者使用 权证书。

(三)抵押的效力

抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人 也可以在抵押合同中约定抵押担保的范围。

抵押人有义务妥善保管抵押物并保证其价值。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵 押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;否则，该转让行为无效。 抵押人转让抵押物的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定 的第三人提存。超过债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。转让抵押物的价 款不得明显低于其价值。抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押 人止其行为。

抵押权与其担保的债权同时存在。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债 权的担保。

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