房企预售收入相关税金能否税前扣除

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房企预售收入相关税金能否税前扣除？

2009〕31号）第九条的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，在计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额时，能否扣除企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税？若能扣除，在哪个环节扣除？是在计算毛利额前，还是直接扣减当期应纳税所得额？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额，计入当期应该纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发生的期间费用、土地增值税等。

预售收入缴纳的营业税能否税前扣除

某房地产企业有开发产品尚未完工，2008年实现预售收入2000万元，按照税法规定缴纳营业税金及附加110万元(2000×5.5%)。企业按照会计制度核算，2008年利润总额为-50万元，其中没有扣除已经缴纳的营业税及及附加110万元。该房地产公司对2008年企业所得税汇算清缴时，将预售收入2000万元依照税法规定的20%比例预计利润400万元(2000×20%)，与当期利润总额一并计入当期应纳税所得额。但是，在按预售收入缴纳的营业税金及附加110万元能否从350万元应纳税所得额中调减扣除问题上，企业有些把握不准。现实中也存在不同的看法，为此，本文根据税法规定就此做些分析。

按预售收入缴纳的税金能否扣除问题，原企业所得税法有过专门的规定。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第一条规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。按照该文分析，预售收入预计毛利额计入当期应纳税所得额时，允许扣除“相关的期间费用、营业税金及附加”。显然，预售收入缴纳的营业税金及附加属于相关的扣除范围。

2008年实施新的企业所得税法后，税法对此又作了规定。《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。由于此文没有规定可以从预计利润中扣除相关的税费，因此，有的认为按预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除。分析国税函[2008]299号文件，此文虽然是一个预缴所得税的文件，不是年度所得税汇算清缴的政策，但是按照新法所得税汇算清缴的纳税申报表的填报规定(国税发[2008]102号和国税函[2008]1081号)中也可以看出，按开发产品预售收入预计的利润是不扣除“相关税金及附加”的，而是将预计利润直接计入当期利润，再按规定调整应纳税所得额计算纳税。

哪么，是否就意味着按预售收入缴纳的营业税金及附加就不能在缴纳当期税前扣除呢?是否应该在预售收入转为销售收入以后配比扣除呢?这实际上就是一个税金及附加是列入缴纳当期扣除还是与收入配比当期扣除的问题，如果可以在缴纳发生当期计入营业税金及附加，则直接计入当期会计利润总额，同样得到了税前扣除。

关于税金在什么期间扣除问题，企业所得税法强调的是按权责发生制原则处理。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。第三十一条规定：企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。因此，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即：纳税义务时间发生，则属于发生期费用;纳税义务时间尚未发生，则不属于缴纳当期费用(如预缴税款)。

2008年之前执行的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2009年1月1日实施的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。据此，我们可以得出结论：房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。

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