不动产的租赁业务税率（案例）

不动产租赁定义

不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。判断属于动产还是不动产的关键，不在于使用的时候是移动状态还是固定不动的状态，而是移动后是否会引起性质、形状的改变。

典型的不动产租赁

1.房屋租赁，属于最典型的不动产租赁。

2.物业企业收取的场地使用费，不同于物业管理费用，实质上还是在一段期间内，将土地使用权出租给其他单位，属于不动产租赁。

3.电梯间的广告收入，虽然电梯在使用期间在上下移动，但因为电梯通常作为定制化的大型设备，整体不可移动，移动后会引起性质形状的改变，故电梯间广告收入属于不动产租赁。

典型像是不动产但属于动产租赁的

租赁的是设备架，是典型的动产租赁。虽然设备架使用期间是固定不动的，但是设备架是可拆卸的且拆卸后重新安装后可以正常使用，属于动产租赁。

1不动产租赁分录

1.收到租赁费用（多个月租金）

① 一般纳税人（一般计税法）

借：银行存款

贷：其他业务收入（当月租金）

合同负债（以后月份租金）

应交税费——应交增值税(销项税额)

② 一般纳税人（简易计税法）

借：银行存款

贷：其他业务收入（当月租金）

合同负债（以后月份租金，无以后月份租金则去除此项）

应交税费—简易计税

同时计提税金及附加

借：税金及附加

贷：应交税费—应交城市维护建设税

—应交教育费附加

—应交地方教育费附加

ps：附加税以简易计税税额为依据×对应税率。

③ 小规模纳税人

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税

PS：小规模一般账务简单，按道理，跨年的租金是要做合同负债的，但实操过程中，除非当年触发企业所得税，否则就怎么记账方便怎么登记。

月底计提税金及附加

借：税金及附加

贷：应交税费—应交城市维护建设税

—应交教育费附加

—应交地方教育费附加

2.每月末确认收入

借：合同负债（平坦至每月的租金）

贷：其他业务收入

3.收到押金

借：银行存款/现金

贷：其他应付款—XX公司

4.出租不动产折旧

借：其他业务成本

贷：累计折旧

5.出租不动产出现损坏

① 我方承担维修费

借：管理费用—维修费

贷：银行存款

② 承租方承担维修费

借：其他应收款—XX公司

贷：银行存款

③ 收回维修费

借：银行存款

贷：其他应收款—XX公司

6.对方违约扣除押金

借：营业外收入—违约金

贷：其他应付款——xx公司

2不动产租赁税率

3不动产出租涉税案例

业务描述：假设不动产所在地与机构所在地一致

业务一：2016年5月出租2015年12月取得的一栋商铺，取得2016年5月租金收入，选择简易办法计税，开具增值税专用发票金额100000.00万元，税额5000.00万元。

业务二：2016年5月出租2016年5月购进的一层写字楼，取得2016年5月租金收入，开具增值税专用发票金额80000.00万元，税额8800.00万元，写字楼购进时取得增值税专用发票金额81818.18万元，税额9000.00万元，当期认证相符。

填报分析：

1）该企业提供不动产租赁服务，业务一出租其2016年4月30日前取得的不动产,选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；业务二出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率11%，业务一和业务二需分门别类填入《申报表主表》及附表。

2）业务一、业务二中取得租赁不动产租金收入，业务一属于“简易计税”项目，其中开具增值税专用发票销售额和销项税额应填报在《附列资料（一）》“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第9b行第1、2列。

业务二、租赁不动产租金收入属于“一般计税方法计税”项目，其中开具增值税专用发票的销售额和销项税额填报在《附列资料（一）》“11％税率”第4行第1、2列。

3）业务二中的购进不动产项目，当期已认证相符增值税专用发票，填报在《附列资料（二）》第2行、第9行和《附列资料（五）》“本期不动产进项税额增加额”栏次，并将可在本期抵扣的进项税额9000.00*60%=5400.00万元填报在《附列资料（二）》第10行和《附列资料（五）》第3列“本期可抵扣不动产进项税额”中。

税款计算及对应栏次：

1）按适用税率计税销售额=业务二=80000.00万元

（填列《附列资料（一）》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”）

2）销项税额=业务二=8800.00=8800.00（万元）

（填列《附列资料（一）》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”）

3）按简易办法计税销售额=业务一=100000.00（万元）

（填列《附列资料（一）》9b行1列和《主表》第5行“一般项目”“本月数”）

4）简易计税办法的应纳税额=业务一=5000.00（万元）

（填列《附列资料（一）》9b行2列和《主表》第21行“一般项目”“本月数”）

5）进项税额：

（1）本期认证相符抵扣的专票=业务二=9000.00（万元）

（填列《附列资料（二）》第2行，属于购进不动产，还需填列《附列资料（二）》第9行和《附列资料（五）》第2列）

（2）本期允许抵扣的进项税=5400.00（万元）

（填列《附列资料（二）》第10行、《附列资料（五）》第3列和《主表》第12行）

6）应抵扣税额合计（本月数）=上期留抵税额（本月数）+进项税额-进项税额转出额=0+5400.00-0=5400.00（万元）（《主表》17行）

7）实际抵扣税额（本月数）=5400.00（万元）（《主表》18行）

8）应纳税额=销项税额-实际抵扣税额（本月数）=8800.00-5400.00=3400.00（万元）（《主表》19行）

9）期末留抵税额（本月数）=应抵扣税额合计（本月数）-实际抵扣税额（本月数）=0（《主表》20行）

10）应纳税额税额合计=应纳税额+简易计税办法计算的应纳税额-应纳税额减征额=8400.00（万元）（《主表》24行）

11）本期应补（退）税额=8400.00（万元）（《主表》34行）