房地产企业开发的产品有哪些特征

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房地产企业开发的产品有哪些特征

房地产企业所开发的产品，受到行业的限定，其产品具有产品位置的固定性、产品使用寿命长、开发周期大、造价高、开发经营过程独特等方面的特性，具体分析如下：　　

一、产品位置的固定性　　

房地产属于不动产，因为土地无法移动，房屋又依地而建，固定在一定的土地上，因此也很难移动其位置。房地产位置的固定性就使得房地产开发经营必须进行充分的可行性研究。　　

二、使用寿命的长期性　　

房产和地产是相当耐久的资产，土地是不可毁灭的自然资源，具有永恒的使用价值：房屋建成后，若无重大自然灾害，其使用期限可达几十年以致上百年。房地产使用寿命的长期性，要求房地产开发建设必须重视工程质量，做到百年大计，质量第一。　　

三、开发建设周期长、耗资大　　

房地产开发建设要经过可行性研究、勘察设计、工程施工、竣工验收等若干阶段，由房地产企业，建筑安装施工企业、物资供应部门、市政和勘察设计等单位共同协作完成，其开发建设周期一般工业产品的生产周期要长得多，土地价格逐年增长，每亩地上万元乃至数十万元，每平方米房屋早数百元乃至数千元，因此，房地产开发建设需要巨额的资金，且周转率极低，一般均需向金融机构取得长期贷款四、开发经营过程独特　　

房屋是建筑工人按照规划和特定设计图纸的要求，通过建筑安装等施工活动建造完成的。由于城市规划的艺术性对房屋外形，结构多姿多态的要求，由于房屋的用途各异，由于购房者对房屋性能、结构和内部装饰等千差万别的需求，使不可能像其他工业产品那样，按照同一设计图纸大量大批复制。即使按同一设计图纸建造的住宅，也会因建造时间，地点，气候条件等不同而有所不同，土地是一种自然资源，每一块土地因其所在地的水文地质条件，工程地质条件不同，土地用途的不同，其开发过程也有很大差别。

因此，不会存在完全相同的房地产开发经营过程。房地产必须按每栋房屋和每宗土地单件地组织设计，开发和经营，会计核算也要提供各单位建筑产品的成本及其成果。  

房地产企业开发的流程

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。、

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

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